Les informations du secteur

Lettre d'informations des Acteurs du logement d'insertion sur le bilan de mise en œuvre du plan quinquennal du gouvernement pour le Logement d’Abord et la lutte contre le sans-abrisme

 

Note d’étape des ALI sur la mise en œuvre du Plan Logement d’Abord, focus sur l'intermédiation locative

L’instruction du 4 juin 2018 a permis de fixer les orientations pour la contractualisation entre nos structures et les services déconcentrés de l’Etat. Celle-ci offre à ce jour un cadre de référence clair et cohérent pour permettre aux DDCS de distinguer les différentes modalités de gestion (mandat de gestion ou location/sous-location) ainsi que les différentes misions des opérateurs (prospection, gestion, accompagnement). Les ALI constatent une dynamique positive au niveau des services locaux de l’Etat pour identifier les opérateurs locaux et développer le mandat de gestion. Un travail d’information reste néanmoins nécessaire pour acculturer les DDCS au dispositif en particulier sur le mandat de gestion qui demeure souvent mal connu.

Des objectifs globalement en hausse sur les territoires mais qui se formalisent trop tardivement

L’instruction relative à l’intermédiation locative du 4 juin 2018 fixe un objectif de création de 5 892 places pour 2018 (dont 95% en métropole) soit 2 154 logements à mobiliser. L’augmentation du parc « Solibail » en Ile-de-France représente 40% de la progression attendue. Au niveau national, les conditions de réussite sont réunies dans la mesure où 6155 places ont été financées par l’Etat en 2018. Une attention particulière doit néanmoins être portée à l’ouverture effective de ces places dans les territoires.

Au niveau départemental, l’ambition forte du plan se traduit concrètement pour nos adhérents par une augmentation importante de leur parc dans le cadre de l’IML. Dans certains départements, le parc géré en IML devrait doubler voire tripler au regard des objectifs 2018. Nous observons également une « découverte » du mandat de gestion dans certains départements donnant lieu au développement de nouveaux partenariats entre les DDCS et les Agences Immobilières à Vocation Sociale® et les Agences immobilières sociales. Nous constatons d’ailleurs une progression plus importante des objectifs en mandat de gestion. La prédominance historique de la location/sous-location, particulièrement en Ile-de-France, rend néanmoins le rééquilibrage entre les deux modalités très difficiles à court-terme. Les solutions de glissement de bail dans le parc privé proposées dans certains départements se heurtent à la difficulté de convaincre les propriétaires pour un mode de gestion moins avantageux pour eux en matière de sécurisation des risques locatifs.

Par ailleurs, nous regrettons une formalisation très tardive entre les services de l’Etat et nos organismes agréés. Beaucoup de nos adhérents n’ont obtenu la signature de leur convention 2018 qu’en fin d’année voire en début d’année 2019. Nos organismes doivent donc assurer une avance de trésorerie conséquente tout en nous faisant part d’une incertitude constante quant au niveau des financements accordés et aux nombres de logements concernés. D’autres part, certains territoires ont attendu l’instruction pour lancer leur appel à projets IML en plein été 2018 avec des délais de réponse extrêmement contraints. Pour les départements qui avaient déjà conventionné au printemps, la publication de l’instruction et des objectifs 2018 a donné lieu à des financements supplémentaires pour remplir des objectifs augmentés par rapport à ceux initialement fixés : financements dont la logique diffère parfois de ceux alloués au « stock ». Il en résulte la superposition de financements différents pour des logements relevant d’un même dispositif.

Nous espérons donc qu’après cette première année de mise en œuvre, une formalisation rapide des objectifs et des financements puisse être effectuée entre les DDCS et nos organismes en 2019. La signature de conventions pluriannuelles, comme recommandé par l’instruction, permettrait de pallier les incertitudes de cette première année de relance. L’engagement sur cinq ans du plan logement d’abord doit permettre de sortir d’une affectation changeante des financements. L’absence de visibilité à moyen terme tant du point de vue des moyens que des objectifs visés nuit à la montée en charge du dispositif et va à rebours de la dynamique souhaitée par l’Etat.

Une meilleure déclinaison des financements mais des disparités toujours importantes

Dans la plupart des départements, les ALI constatent une modulation des financements suite à la parution de l’instruction du 4 juin. Certains de nos organismes ont pu bénéficier d’une hausse de leur subvention grâce aux fourchettes définies par l’instruction tandis que d’autres ont connus une diminution importante liée à des financements historiquement plus avantageux. Nous observons néanmoins encore des disparités importantes en fonction des départements qui ne nous semblent pas justifiables. En plus de générer une incompréhension au sein des associations, ces disparités posent un réel problème d’équité territoriale.

Ces écarts de financement se retrouvent dans la déclinaison des activités d’accompagnement, de gestion et de prospection. Point positif, cette déclinaison est plus systématique et intègre désormais régulièrement une enveloppe spécifique pour la prospection. Malheureusement, nous observons encore dans certains territoires des financements inférieurs aux recommandations de l’instruction pour le mandat de gestion ne permettant pas à nos organismes d’assurer une gestion locative adaptée et un accompagnement de qualité. Dans certains territoires, le financement lié à la mission d’accompagnement est d’ailleurs réservé à la sous-location ce qui nous semble contraire au principe même du logement d’abord. L’accès au logement pérenne de droit commun doit également être envisagé pour des ménages nécessitant un accompagnement au logement adapté. Nous réinsistons sur le travail de pédagogie nécessaire au changement de regard sur les situations des ménages accueillis sur l’offre en mandat de gestion.

Enfin, le chiffrage des objectifs tantôt en places (pour répondre à la logique de décompte des DDCS et du BOP 177) tantôt en logements (en accord avec le principe du « Logement d’Abord ») a été et demeure source de grande confusion pour les acteurs institutionnels comme associatifs dans les territoires. Aussi, nous réitérons l’importance d’opter pour des financements au logement et non à la place et souhaiterions que les impératifs de dénombrement ne l’oblitèrent pas.

Mieux articuler le développement de l’IML et la mobilisation d’un parc privé social de qualité

Au-delà du développement du financement IML en tant que tel, les ALI souhaitent que le plan logement d’abord aboutisse au renforcement durable du parc privé à vocation sociale. Cette pérennisation passe notamment par le conventionnement Anah qui doit systématiquement être encouragé. Or, beaucoup de conventions signées ne mentionnent pas d’objectifs de conventionnement alors que l’instruction IML spécifie en annexe 6 des objectifs territorialisés en matière de conventionnement (avec et sans travaux). Compte tenu de l’effet « levier » pour les propriétaires privés du « Louer abordable » dans le choix de confier leur bien à une association, cette omission est préjudiciable. D’autre part, la mobilisation de logements nécessitant des travaux de rénovation ou d’amélioration est toujours aussi complexe du fait de la difficulté à mobiliser des aides dans le cadre d’un conventionnement « avec travaux ». Les objectifs de conventionnement avec travaux sont non seulement l’assurance d’un parc abordable mais aussi de qualité pour des ménages en difficultés d’accès au logement.

Les collectivités, en particulier celles retenues dans le cadre de l’AMI, doivent aussi contribuer au développement du parc privé à vocation sociale. Certaines ont d’ailleurs fixé des objectifs de mobilisation et mis en place des dispositifs incitatifs (prime au conventionnement, ciblage des propriétaires de logements vacants, plateforme de prospection…). Leur implication notamment en matière de communication auprès des propriétaire est nécessaire pour mobiliser davantage de logements. Il est par ailleurs indispensable que ces actions locales soient pensées et coordonnées avec les DDCS afin de s’assurer que les logements mobilisés puissent être financés.

Sécurisation des risques locatifs : l’Etat doit prendre ses responsabilités

Concernant l’enjeu de sécurisation des risques locatifs, les ALI souhaitent rappeler la nécessité de bien distinguer la location/sous-location et le mandat de gestion.

En location/sous-location, nous regrettons que la prise en charge des impayés, de la dégradation et de la vacance ne fasse pas systématiquement l’objet d’une prise en charge « au réel plafonné » tel que le prévoyait l’instruction. Dans de nombreux territoires, les risque sont supportés par nos associations dans le cadre du forfait au logement qui leur est accordé. La définition d’une enveloppe mutualisée peut être une solution à condition qu’elle ne conduise pas à faire participer financièrement les associations à leur propre sécurisation.

En mandat de gestion, le risque locatif est supporté par le propriétaire qui bénéficie du dispositif de cautionnement Visale ou, dans certains cas, d’une assurance impayée (GLI). Des aides peuvent être prévues pour indemniser le propriétaire en cas de vacance ou pour la remise en état du logement entre deux locations. Nous constatons également que des réflexions émergent dans plusieurs territoires sur la constitution de « fonds mutualisés ». Les ALI sont aujourd’hui prudents sur la légalité et l’intérêt de tel fonds notamment lorsqu’il prévoit la participation financière des propriétaires sur un modèle assurantiel.

 

Les ALI interpellent l’État au sujet de la cotisation additionnelle à la CGLLS (août 2014)

Les ALI, en lien avec l’UNHAJ (Union Nationale pour l’Habitat des Jeunes), ont interpellé les services de l’État concernant le mode de calcul de cet impôt dont devront s’acquitter fin 2014 la plupart des organismes agréés "maîtres d’ouvrage d’insertion".

Le principe de base de cette cotisation est de taxer les acteurs du logement social dont le niveau d’investissement est en inadéquation avec les capacités financières, autrement dit ceux qui investissent et produisent peu de logements mais ont pourtant les capacités de le faire, a priori.
Si ce principe n’est absolument pas remis en cause, les ALI alertent activement la puissance publique sur l’inadaptation du mode de calcul aux modes de fonctionnement des associations, fondations, etc. concernées : conçu en premier lieu pour les organismes HLM, la mécanique de la cotisation additionnelle pénalise fortement les acteurs MOI mobilisant des financements privés (dons, épargne solidaires, etc.), mais aussi ceux à qui l’État refuse la possibilité d’obtenir des financement pour le développement de leur parc (agrément MOI dit "stock").

 

Inquiétudes et incertitudes concernant le second appel à projets du Fonds National de Développement de l’Offre du Logement Locatif Très Social (FNDOLLTS)

Créé par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, le FNDOLLTS vise à améliorer le financement des opérations de logements locatifs très sociaux programmées selon le "droit commun" sur les territoires. Ce financement est octroyé par l’intermédiaire d’appels à projets, le second devant se clôturer fin 2014 (date limite du dépôt des dossiers : 15 juillet 2014). Il paraît regrettable que la disposition du doublement du forfait de charges des aides personnelles au logement, mise en œuvre lors du premier appel à projets (2013), soit remise en cause dans le second. En outre, ce dernier impose comme condition d’éligibilité que les projets déposés estiment des charges prévisionnelles inférieures au montant du forfait charge simple de l’APL.

Bien qu’associés à la rédaction du cahier des charges du second appel à projets, les ALI n’ont pas été entendus, et ont à nouveau fait part de leurs inquiétude à la Ministre du logement en juillet : les futurs locataires des logements produits grâce à ce "super PLAI" ou "PLAI adapté" ne seront pas assurés d’une meilleure solvabilisation par l’APL ; de plus, très peu de projets pourront être éligibles car le plafond de charges prévisionnelles est techniquement bien souvent impossible à respecter, malgré l’effort des organismes pour produire des logements à faible coût d’usage.

Télécharger le cahier des charges "Appel à projets 2014 pour la création de PLAI adaptés" au format PDF

 

Statut unique : une position forte défendue en phase de concertation avec les services de l’État et les autres acteurs du secteur

La Loi ALUR prévoit qu’"avant le 31 décembre 2014, le Gouvernement transmet[te] au Parlement un rapport présentant les conditions et modalités de mise en œuvre d’un statut unique pour les établissements et services de la veille sociale, de l’hébergement et de l’accompagnement". Les ALI ont une vision partagée de cette question lourde de conséquences, et entendent participer à la concertation : leur réflexion est présentée dans le document ci-joint.

Télécharger la Note "statut unique" CHRS au format PDF

 

La Cilpi rejoint la Dihal

En réponse jointe au rapport de la Cour des comptes 2014 publié en février, intitulé "La transformation des foyers de travailleurs migrants en résidences sociales : une politique à refonder", l’Unafo demandait de renforcer la vocation interministérielle de cette politique "soit en donnant à la Cilpi les moyens de mener à bien cette mission, soit en la rattachant à la Délégation interministérielle à l’hébergement et l’accès au logement (Dihal)".

C’est chose faite, depuis la feuille de route du gouvernement pour "la politique d’égalité républicaine et d’intégration" qui, dans sa mesure 16, prévoit d’améliorer l’accès aux droits des travailleurs immigrés retraités et, dans sa mesure 17, de poursuivre la rénovation et la modernisation des foyers de travailleurs migrants. Dans ce cadre, il est décidé du transfert de la Commission interministérielle pour le logement des populations immigrées (Cilpi), au ministère du Logement via la Dihal. Ce transfert est actuellement en cours et le conseil d’administration de l’Unafo a souhaité rencontrer ses responsables, afin de renforcer la coopération nécessaire entre gestionnaires et l’État pour poursuivre, de manière active et concertée, la mise en oeuvre du plan de traitement des FTM.